علت گرانی مسکن در ایران

اخبار  >  علت گرانی مسکن در ایران
یکشنبه 11 خرداد 1399 48 : 11 تعداد بازدید ها : 210 کد خبر : 14165
0

واقعیت این است که در شهر تهران ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت مسکن به دلیل قیمت زمین و عوارض قانونی است.

قرارداد های مشارکت که بسته می شود معمولا ۶۰ تا ۷۰ درصد بنای ساخته شده سهم صاحب زمین می شود؛ یعنی هیچ کاری نمی کند فقط زمین را در اختیار می گذارد، اما از ساختمان دوسوم را صاحب می شود. پس دوسوم قیمت تمام شده مسکن در شهر تهران به خاطر زمین است. در شهر های دیگر این رقم کمتر است. مسئله کمیابی زمین است.

قیمت مسکن در ایران نسبت به میانگین جهانی و حتی کشور های همسایه تا اندازه ای بالاست که تمایل سرمایه گذاران ایرانی به حضور در کشور هایی همچون ترکیه برای خرید مسکن افزایش یافته است.

یکی از مهم ترین مسائلی که موجب این تفاوت قیمت شده، تغییر ماهیت مسکن در ایران است؛ به این نحو که مسکن در ایران به سبب گرانی از کالای مصرفی به کالایی سرمایه ای تغییر ماهیت داده است. علاوه بر آن، چالش و گره «زمین» کماکان به قوت خود باقی است و موجب شده مافیای مستغلات و املاک، سر این رشته دراز را ادامه دهند و هرچه بیشتر، «زمین» را در مشت خود بگیرند. بررسی ریشه و علل گرانی مسکن در ایران را با دو کارشناس این حوزه بررسی کرده ایم.

قیمت مسکن در ایران نسبت به میانگین جهانی بالاتر است
علی فرنام، پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی درباره قیمت مسکن می گوید: قیمت مسکن در ایران نسبت به میانگین جهانی بالاتر است، زیرا در مورد مسکن باید سبدی از ارکان درآمدی و هزینه ای را در نظر گرفت. مثل مقایسه درآمد که در آن، سبد هزینه زندگی و سبد درآمد مقایسه می شود. حتی با وجود مقایسه خارج از این سیستم و بدون لحاظ کردن سبد هزینه و درآمد، بازهم قیمت مسکن در ایران به شدت گران تر از میانگین جهانی است.

پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی در ادامه به چند علت مهم و ریشه ای در این موضوع می پردازد: چند مورد، شاه کلید این موضوع هستند. بحث اصلی سوداگری و ماهیت سرمایه ای مسکن در ایران است که مجموعه قوانین و محیط اجرائی و اداری کشور از آن حمایت می کند. در هر کشور دیگری که روی مسکن سرمایه گذاری کنید، افزایش سود شما از این طریق مشمول مالیات بر عایدی سرمایه املاک می شود. اگر خانه ای را یک میلیون بخرید و سال بعد دو میلیون بفروشید، بخشی که تورم است کسر می شود، الباقی که عایدی شماست مشمول مالیات بسیار سنگینی می شود و معمولا به صورت پلکانی و معکوس است.

سوداگری مسکن در ایران و فرار از مالیات
فرنام با اشاره به سوداگری در مسکن می گوید: اگر خریدوفروش مسکن به صورت مستمر انجام گیرد، به آن معناست که آن مسکن، موردنیاز صاحب آن نیست و آن فرد، در حال دادوستد است که در این صورت، مالیات به شدت سنگینی برای آن در نظر گرفته می شود. در برخی از کشور ها این عدد ۵۰ درصد عایدی را شامل می شود. حتی در کشور هایی با اقتصاد آزاد هم فقط بعد از ۱۰ سال خرید و فروش، آن مسکن، در قالب کالای مصرفی در نظر گرفته شده و مالیات خیلی کم یا صفر برای آن بسته می شود. این امر جزء اصلی ترین عواملی است که مسکن را از سوداگری دور می کند.

بااین حال این کارشناس به تقلای برخی سوداگران و نفوذ در بطن اجرای قانون اشاره کرده و می افزاید: ما تا به حال با وجود تاکیدات قانونی، مالیات بر عایدی را در بخش مسکن اجرا نکرده ایم. اشکالی ندارد که یک نفر صد ها ملک داشته باشد، اما اینکه بدون خلق ارزش افزوده این املاک ده ها برابر ارزش پیدا کنند، جای سوال دارد.

قمار «زمین» در قیمت مسکن
فرنام به مولفه های قیمت مسکن اشاره کرده و تصریح می کند: مصالح، نیروی انسانی، جواز ها و حقوق انشعاب و زمین از جمله مولفه های قیمت مسکن در ایران به شمار می روند. در تهران، ملک نوساز کمتر از ۱۰ میلیون تومان هم هست، اما چرا متوسط نوساز بین ۲۵ تا ۳۰ میلیون است. پس ارکان و اجزا و مصالح ساختمانی باعث افزایش قیمت نیستند. اصل بحث زمین و سوداگری مسکن است که به این قضیه دامن می زند، چون مسکن به ماهیت حفظ سرمایه تبدیل شده و مردم پولشان را به این سمت می برند. درحال حاضر، تعداد زیادی خانه های خالی داریم که از آن ها باید مالیات گرفته شود. وقتی تقاضا، سرمایه می شود یعنی مقدار زیادی تقاضا خارج از بعد مصرفی اضافه می شود، محدودیت عرضه وجود دارد، دلالی هم که در همه حوزه ها پاشنه آشیل اقتصاد ماست، باعث می شود قیمت مسکن در مقایسه با قیمت های دنیا توجیه پذیر نباشد.

او به یک اشتباه محاسباتی در بعد قیمت مسکن در ایران اشاره کرده و می گوید: نگاه اشتباه ساختاری که در این حوزه وجود دارد، برقراری تناظر یک به یک قسمت مسکن با دلار است. مثلا نمودار هایی کشیده می شود که متوسط قیمت دلار ۱۶ هزار تومان بود و مسکن هم ۱۶ میلیون تومان بود. اگر امروز دلار ۱۷ هزار تومان باشد، انتظار می رود متوسط معاملات تهران هم ۱۷ تومان باشد. در صورتی که هیچ توجیه اقتصادی ای ندارد. اگر خودروی خارجی وارد کنید که با ارز رابطه دارد، این اتفاق منطقی است، اما قیمت مصالح ساختمانی رشد خیلی کمتری دارد، همین طور رشد تمام مجوزها. پس تبدیل معاملات به دلار فاقد منطق است. اگر اقتصاد آزاد داشته باشید که به راحتی سرمایه قابل انتقال داشته باشید، می توانید بگویید ارزش محصولی که در دست دارم، به چه اندازه است. پس اگر خیلی گران شود، نمی فروشد و قیمت کاهش می یابد. وقتی چنین ارتباطی نداریم، برقراری این تناظر اشتباه است.

این پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی به ارتباط بین قیمت ملک یا مستغلات با رشد اقتصادی می پردازد و تصریح می کند: وقتی در کنار زمینی، زیرساختی مانند مترو، مدرسه و ... تعبیه می شود، قیمت آن زمین افزایش می یابد. در مورد مستغلات هم وقتی منطقه یا شهر در شرایط رشد اقتصادی است، یعنی کسب وکار ها بیشتر می شود و تقاضا برای مستغلات و زمین بیشتر می شود، افزایش منطقی است، اما در یک دهه گذشته، متوسط برایند نرخ رشدمان تقریبا ثابت بوده، بنابراین افزایش شتاب آلود قیمت مسکن در این مدت، توجیه پذیر نیست و حتی اگر با منطق اقتصادی رصد کنیم، باید با کاهش قیمت آن در برخی نقاط نیز روبه رو باشیم. جایی که در بورس است و رونق دارد، تقاضای جدید خلق می شود، ثروت مردم بیشتر می شود و ظرفیت های سرمایه گذاری به وجود می آید و مردم سراغ نیاز های دوم مثل خانه دوم، اقامتگاه گردشگری می روند و منطقی است که افزایش قیمت داشته باشیم. اما سرمنشا این افزایش قیمت کنونی، سوداگری املاک و مستغلات است.

مالیات بر خانه های خالی امسال اجرائی می شود
او در قالب راهکاری برای حل این گره می گوید: قوانینی داریم که تصویب شده و اگر اجرائی شود، به این امر کمک می کند. مثلا مالیات بر عایدی سرمایه در همه جای دنیا در آزادترین اقتصاد ها هم وجود دارد، اما اکنون در ایران اعمال نمی شود. اگر من بدانم هرچه پول دارم در ملک سرمایه گذاری کنم و حتما سود خواهم کرد، سوداگری شکل می گیرد، اما اگر بدانم در حوزه مسکن ۳۰ درصد سود می کنم و در بورس ۵۰ درصد، بازار متعادل می شود. از سال ۹۴ قانونی درباره خانه های خالی داشتیم که تا به حال اجرائی نشده و طبق قانون امسال باید اجرائی شود.

مورد دیگر بحث مالکیت اراضی است. مابازای عایدی به این صورت است که مثلا من ملاک بزرگی هستم و هکتار ها زمین زراعی، تفریحی و خانه دارم و مجبورم مالیات زیادی بابت سود این املاک بدهم و این مالیات ها برای تامین مسکن گروه هایی که محدودیت دارند، هزینه می شوند. شهرداری و دولت یا بخش خصوصی خانه هایی را تولید کرده و با شرایط حمایتی در اختیار مستاجران قرار می دهد. شدت تقاضا از بازار مسکن کم شده و بازار به تعادل می رسد. اگر با منطق همه جانبه به موضوع نگاه کنیم، موضوع قیمت مسکن به شدت در ایران حبابی است، اما این طور نیست که این حباب به سرعت از بین برود بلکه با عزم و اراده جدی و مدیریت همه جانبه است که این حباب برطرف می شود.

کمیابی زمین، عامل افزایش قیمت مسکن.
اما مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز چندان موافق نیست که قیمت مسکن در ایران نسبت به میانگین جهانی بالاتر است. او می گوید: وقتی قیمت ها را مقایسه می کنیم، خیلی ها قیمت مسکن را در تهران در مناطق متوسط یا خوب تهران به ذهن می آورند. باید توجه کنیم قیمتی که در مناطق نسبتا گران قیمت و متوسط نشین تهران می بینیم، تفاوت بسیار زیادی با متوسط قیمت مسکن در سطح کشور دارد. وقتی قیمت ها را در سطح کشور مقایسه می کنیم باید متوسط کشوری را در نظر داشته باشیم نه اینکه یک شهر خاص را با متوسط کشور مقایسه کرد. خیلی ها شاخص های قیمت کشور های دیگر را می بینند و می گویند متوسط قیمت در آن کشور ها پایین تر از قیمت خانه در تهران است.

بله در خیلی جا ها این طور است، ولی وقتی گران ترین مناطق تهران یا متوسط ایران را با جا های دیگر مقایسه می کنیم، تفاوت در حدی نیست که به نظر می آید.

سلطان محمدی با تاکید بر اینکه باید در مقایسه بین دو پدیده، شرایط مشابه را در نظر گرفته، تصریح می کند: درآمد مردم هم در سطح ملی با درآمد مردم تهران تفاوت زیادی دارد. نوع هزینه ها در شهر های بزرگ معمولا بالاتر است و دلیل منطقی دارد که قیمت مسکن در شهر های بزرگ گران تر باشد. یکی از دلایل مهم، کمیابی زمین در شهر های بزرگ است. به ویژه مناطق خوب که در خیلی از شهر ها توسعه پذیر نیست و در طول زمان کیفیتی پیدا کرده که به سادگی تکثیرشدنی نیست. کمبود زمین در مناطق مرکزی شهر های بزرگ باعث می شود که در همه جای دنیا مسکن گران باشد. مثل تورنتو، توکیو، سئول، هنگ کنگ، نیویورک و لندن، قیمت ها نسبت به کل کشور بالاتر هستند، اما به محض اینکه به فاصله ۲۰۰ کیلومتری شهر های بزرگ می روید، قیمت ها متفاوت است. در ایران هم وقتی به هشتگرد و پرند بروید که ساخت شهرسازی نسبتا موجهی دارند، قیمت ها خیلی با تهران متفاوت است.

این کارشناس اقتصاد مسکن به سوداگری معاملات مسکن هم اشاره کرده و می گوید: دلیل دیگر معاملات سوداگرانه ای است که در شهر های بزرگ درباره زمین صورت می گیرد. کمیابی زمین، باعث می شود سوداگری را شاهد باشیم که قیمت را به طرز نامتعارفی در شهر های بزرگ بالا می برد. امکان عرضه مسکن هم در این شهر ها محدود است، چون ضوابط شهرسازی اجازه نمی دهد که تراکم از حدی بالاتر برود. در نظر داشته باشید جغرافیای تهران سال هاست که بسته شده و اجازه توسعه نمی دهند. زمانی خارج از طرح جامع اجازه ساخت و ساز می دادند که باعث می شد قیمت ها کنترل می شد. وقتی قرار باشد محدودیت ها رعایت شود، عملا عرضه زمین محدود می شود.

عرضه زمین در تهران محدود شد
توجه کنید که شهر تهران بعد از انقلاب مساحت جغرافیایی اش چند برابر شد. بعد از شیخ فضل الله نوری تمام محدوده خارج از تهران به حساب می آمد، اما بخش بزرگی از زمین ها به تهران اضافه شده و مساحت تهران بیش از سه برابر شد که باعث شد قیمت ها تا مدت ها کنترل شود. بعد که زمین ها تمام شد، تصمیم گرفتند تراکم را بالا ببرند. تراکم تهران که در بیشتر مناطق به طور متوسط ۱۲۰ درصد و حتی شمیرانات ۸۰ درصد بود، در دوره آقای کرباسچی، چون هزینه های شهر تهران قابل تامین نبود، اجازه دادند که تراکم فروخته شده و هزینه های شهرداری تامین شود و میزان عرضه مسکن به همان نسبت افزایش پیدا کرد. یعنی وقتی قبلا می توانستید در زمین هزار متری ۸۰۰ متر بنای مفید داشته باشید، اکنون می توانید سه هزار متر مفید داشته باشید، یعنی عملا چهار برابر میزان عرضه مسکن در آن زمین اضافه شده است. از چند سال قبل، به ویژه با شورای شهر جدید و بعد از اینکه طرح جامع تهران تصویب شد، اجازه ندادند تخلفی صورت بگیرد که باعث شد عرضه واحد های مسکونی محدود شود. زمینی در شهر تهران ندارید که عرضه کنید. حتی زمین دولتی هم نیست. از طرف دیگر، اجازه تراکم بیشتر هم نمی دهیم که باعث شد عرضه واحد های مسکونی در تهران محدود شود. عرضه ای که تا چند سال قبل حتی تا ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سال می رسید، الان به کمتر از ۷۰، ۸۰ هزار رسیده است. این امر باعث افزایش قیمت مسکن می شود. او می افزاید: در مناطقی که میزان عرضه زمین محدودیت زیادی نداشته یا تراکم محدود نیست و می شود طبقات را اضافه کرد رشد قیمت به شکلی که در تهران یا شهر های بزرگ شاهد هستیم، نیست. در مجموع در چند دهه گذشته درست است که قیمت مسکن به نسبت سبد خانوار افزایش پیدا کرده، اما نسبت به درآمد خانوار محدود بوده است. با توجه به تورم بالای کشور، قیمت همه کالا ها افزایش پیدا کرده همین‎طور قیمت طلا، ارز و سهام. از ابتدای سال جاری قیمت سهام پنج برابر شده است. وقتی تورم هست قیمت همه کالا ها ازجمله مسکن افزایش پیدا می کند.

قیمت مسکن از تورم پیشی گرفته است
این کارشناس به قیاس تورم با قیمت مسکن در ایران پرداخته و می گوید: قیمت مسکن در ایران کمی از تورم جلوتر است که به ویژه در شهر تهران نخست، به خاطر کمیابی زمین و دوم کیفیت ساختمان ها چنین شده است. ساختمان هایی که اکنون ساخته می شود از نظر کیفیت واقعا قابل مقایسه با دو، سه دهه قبل نیست. نوع مصالحی که به کار می رود متفاوت است، تجهیزات بیشتری در ساختمان نصب می شود مثلا سیستم های سردکننده، کابینت، آشپزخانه های مجهز، سیستم های برقی و تاسیساتی همه گران تر از سابق است و با کیفیت بهتری اجرا می شود. مضافا اینکه تامین پارکینگ اجباری شده و معمولا کنار واحد انباری هم باید باشد که باعث شده هزینه ساخت بالاتر باشد. با طبقاتی هم که اضافه شده، کد های زلزله و سازه ای ساختمان تغییرات زیادی کرده و سازه ساختمان گران تر از سابق است که باعث می شود قیمت مسکن از تورم پیشی بگیرد و شاید با اغماض بتوان گفت همپای تورم است و در سال، شاید درصد اندکی از تورم پیشی گرفته باشد؛ بنابراین پیشی گرفتن قیمت مسکن از تورم به دو دلیل کمیابی زمین در شهر های بزرگ و افزایش کیفیت و هزینه های ساخت است که ناشی از استاندارد های ساختمان بوده و اینکه سطح انتظارات مردم بالاتر آمده و وقتی تعداد طبقات افزایش پیدا کند، هزینه ساختمان هم افزایش پیدا می کند.

۶۰ درصد قیمت مسکن در ایران، زمین است
با این حال او نیز نقش «زمین» را در قیمت مسکن در ایران تایید می کند و می گوید: واقعیت این است که در شهر تهران ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت مسکن به دلیل قیمت زمین و عوارض قانونی است. قرارداد های مشارکت که بسته می شود معمولا ۶۰ تا ۷۰ درصد بنای ساخته شده سهم صاحب زمین می شود؛ یعنی هیچ کاری نمی کند فقط زمین را در اختیار می گذارد، اما از ساختمان دوسوم را صاحب می شود. پس دوسوم قیمت تمام شده مسکن در شهر تهران به خاطر زمین است. در شهر های دیگر این رقم کمتر است. مسئله کمیابی زمین است.

سلطان محمدی به سه راهکار برای حل این مسئله اشاره کرده و می گوید: سه راه حل داریم. اول اینکه بگوییم شهر تهران را به صورت افقی گسترش دهیم که نمی توان چنین انتظاری داشت، چون طرح جامع اجازه نمی دهد و تهران هم در اطرافش زمینی ندارد؛ بنابراین تهران جای گسترش ندارد، اما تقاضا برای تهران همچنان بالاست. دوم، چون طرح جامع اجازه نمی دهد گسترش عمودی هم امکان ندارد، چون طرح جامع اجازه نمی دهد و خیابان ها و معابر گنجایش جمعیت پذیری بیشتری را ندارد. راه حل سومی باقی است که متاسفانه در طول چند دهه گذشته در موردش خوب کار نکرده ایم. همان کاری که اکثر شهر های بزرگ دنیا به این ترتیب مشکل را حل کرده اند.

ضرورت اتصال ریلی شهر های اقماری به مرکز
او در باب راهکار سوم، می گوید: بسیاری از کشور ها توانسته اند شهر های اقماری در کنار شهر اصلی بسازند که کیفیت مسکونی خوبی هم داشته باشد و این ها با خطوط ریلی و اتوبان های باکیفیت به شهر اصلی وصل می شوند. در این قضیه متاسفانه کوتاهی کرده ایم و شهر های اقماری ما هنوز خطوط ریلی اش وصل نشده است. هشتگرد تازه وصل شده و هنوز تعداد واگن هایش کافی نیست. شهر پردیس در حال برنامه ریزی برای اتصال به خطوط ریلی است. تمام منطقه شهریار و شهر اندیشه که سکونتگاه بزرگی است، هیچ کدام به تهران دسترسی ریلی ندارند. این عوامل باعث شده سکونت در حاشیه شهر ها برای مردم مطلوب نباشد و بیشتر تمایل دارند که در تهران ساکن باشند که تقاضا را افزایش داده است. اگر می توانستیم روی خطوط ریلی بیشتر سرمایه گذاری کرده و شهر های اقماری بیشتری درست کنیم، عرضه زمین دچار محدودیت نبود. در فاصله ۵۰ یا ۱۰۰ کیلومتری تهران، امکان عرضه زمین وجود دارد. شهر های اقماری آلودگی کمتر و طبیعت بهتری دارند و عرضه زمین هم بیشتر است. ما نتوانستیم این کار ها را بکنیم. اگر بتوانیم مسئله دسترسی شهر های اقماری را به خصوص با خطوط ریلی حل کنیم می تواند در کنترل قیمت مسکن موثر باشد.

دو سوم قیمت مسکن در تهران، به زمین برمی گردد
از او درباره دورشدن مردم به سبب افزایش نرخ مسکن به حاشیه های شهر در دو سال گذشته می پرسم و او پاسخ می دهد: هنوز بار تهران کمتر نشده است. کسانی که بتوانند ترجیح می دهند در تهران بمانند. درست است که عده ای از تهران خارج می شوند، اما افرادی هم هستند که از حاشیه یا شهرستان ها به تهران می آیند و هنوز جمعیت تهران کاهش پیدا نکرده است. هنوز شهر تهران برای خیلی از حاشیه نشین ها و شهرستان ها مطلوب ترین شهر است، به خصوص اینکه مرکز فعالیت های اقتصادی است. همین طور اصفهان، شیراز، مشهد و تبریز که چنین مشکلی را دارند. مهم ترین عامل افزایش قیمت مسکن، افزایش قیمت زمین بوده که دو سوم قیمت مسکن را در تهران تشکیل می دهد.

او با تاکید بر عملکرد وزارت راه وشهرسازی نقد وارد کرده و می گوید: وزارت راه وشهرسازی یعنی اینکه مسئله مسکن با راه مرتبط است و اگر بخواهیم بنیادی فکر کنیم، باید مشکل راه را در مسکن حل کنیم. وگرنه در شهر تهران دولت زمینی ندارد که بخواهد عرضه کند. کسانی که زمین دارند می دانند که زمین محدود است و به طور تاریخی یاد گرفته اند هرچه زمین را نگه دارند قیمت رشد می کند و تقاضا هم وجود دارد. بنابراین این دولت و در راس آن وزارت راه وشهرسازی است که باید فکری به حال اتصال شهر های اقماری به کلان شهر ها از طریق خطوط ریلی کند.

  ارسال نظر
دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط مدیر سایت در وب سایت منتشر خواهد شد.
پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با خبر باشد منتشر نخواهد شد.

               ایمیل :info@shahrara.ir

 

 

 

پیش شماره:071 تلفن:32260426 فکس:32298321 موبایل:09177085029

محصولات شهرآرا مطابق با استاندارد های جهانی، با استفاده از ماشین آلات و تکنولوژی روز دنیا تولید می گردد.


1  
2 A B C
3 D E F
4 G H I
5 J K L
5 J K L
6 M N O
7 P Q R S
8 T U V
9 W X Y Z
*
0 +
0 +
0 +
0 +
#